Директор московского представительства «Размах» рассказал RWAY о тенденциях рынка коммерческой недвижимости

По оценкам аналитиков промзоны занимают в столице порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города в его старых границах. 208 промзон - 4 тыс. га бывших заводов и фабрик - планируют реорганизовать столичные власти в ближайшие годы. При этом сложившаяся в Москве тенденция заключается в реорганизации промзон для строительства объектов коммерческой недвижимости. О проблемах, тенденциях и перспективах данного процесса в интервью изданию RWAY рассказал Роман Николаевич Захарченко, директор регионального представительства «Размах Москва». С полным текстом интервью можно ознакомиться здесь


RWAY: В чем заключаются основные ошибки при реализации проектов коммерческой недвижимости?
Роман: У подготовки территорий в Москве, как и у региона в целом тоже есть своя специфика. Механизм везде один и тот же: есть заказчик, есть более или менее профессиональные компании (в Москве специализированных компаний больше) и есть система законодательства, которая это регулирует. Однако Москва всегда диктует свой темп – здесь другая скорость жизни и совсем иная ожидаемая скорость оборачиваемости средств. Инвестор вкладывает деньги в объект и хочет получить прибыль также быстро - в пределах семи-восьми лет, максимум десяти лет. Отсюда – срок реализации проекта короче, нежели в других регионах, и многие вещи, на которые нужно обратить внимание, становятся, в свою очередь, «скомканными».
    В данном контексте очень важно учитывать физические данные площадки. Например: необходимо ли закладывать в проект мероприятия по стабилизации грунтов и выравниванию площадки или же такой необходимости нет? Существуют примеры, когда в проекте нового здания предусматривалась разница в высоте пола – и даже когда вход в здание находится на разных уровнях. Но, в любом случае, будет серьезной ошибкой не учесть то, что представляет собой купленная площадка. Любые ошибки, допущенные на стадии проектирования и предпроектной подготовки, дорого обойдутся инвестору в дальнейшем.
Другим стандартным проектным ограничителем является необходимость рекультивации, что создает дополнительные денежные и временные затраты для застройщика. Степень загрязненности почвы определяет тщательная экспертиза, избежать которой и обойтись стандартными методами невозможно. Причем здесь у девелопера также существует опасность либо переплатить, либо получить некачественный результат.
    Знаете такой известный мем: «государственному врачу никак не можешь доказать, что ты болен, а частному, что ты здоров». По такому принципу работают и многие подрядчики: сэкономив на изысканиях, они говорят Заказчику, что, если немного «освежить» территорию, то годы скопления промышленных отходов магически пропадут. Или наоборот: рассказывают насколько территория загрязнена и пытаются вдвое увеличить бюджет проекта за счет этого. В данном случае сэкономить бюджет и, соответственно, увеличить прибыль по реализации проекта, поможет выбор одного подрядчика, который может своими силами реализовать весь комплекс работ и который не просто предоставляет окончательную цену, но, что важно, проводит предварительные изыскания и на них основывает цену.
    Однако ключевой ошибкой девелопера остается не учёт маркетинговых показателей и отказ от глубокого исследования целевой аудитории. В условиях кризиса именно маркетинговая стратегия определяет все последующие этапы развития. В нашей практике был случай, когда инвестор настаивал на непременном сносе административного здания, однако в процессе проведения изысканий нам удалось доказать целесообразность его ревитализации и грамотно вписать постройку в составленный инвестором инвестиционный план. В итоге была сэкономлена существенная графа бюджета проекта, связанная со сносом и новым строительством. Поэтому на первом этапе необходимо решить вопрос: на каком месте должна стоять точка во фразе «снести нельзя использовать»