Эксперты: доля государства как инициатора редевелопмента территорий должна снизиться

По текущей статистике государство все еще остается основным инициатором проектов редевелопмента территорий: до 84% проектов преобразования промышленных участок в РФ начинаются по инициативе органов власти. Эксперты «Размах» полагают, что привлечение частной инициативы в данный сектор является ключевым аспектом развития отрасли в РФ. 

Российское законодательство в области редевелопмента территорий долгое время не оставляло возможностей для комплексного освоения территорий без предварительной на то инициативы государства. Однако последние изменения открывают возможность для проектов, инициированных собственниками территорий и теми, кто обладает правами на объект более пяти лет.

В подобном договоре предполагается ряд ограничений для инвесторов с точки зрения процента социальной инфраструктуры, обязательство по строительству которой берет на себя инвестор. До лета 2017 года сформировалось своеобразное окно, в которое могут быть заявлены инициированные частными инвесторами проекты.

При этом инициатива привлечения частных инвесторов зачастую упирается в несогласованность целей и стратегий различных групп интересов. Процедура же, существующая на данный момент, вызывает у инвестора больше вопросов, чем решает проблем. «В США, имеющих почти полувековой опыт редевелопмента территорий, данная система отлажена и напоминает своеобразную чистку неблагополучных районов – рассказывает Управляющий партнер «Размах» Сергей Ефремов. Создаваемая государственная структура (с частным участием) разрабатывает план преобразования того или иного района и реализует его с полным или частичным редевелопментом и изменением функционального назначения. У нас же вроде бы и заявлено, что инициатива должна исходить от частного сектора, а условия для этого не созданы. И непонятно: как в таких условиях развиваться рынку?»

Другим вопросом, часто вызывающим сомнения у инвестора является финансовая ликвидность проектов редевелопмента. Конечно, каждый проект индивидуален и зачастую скорость процесса оборачиваемости средств зависит от качества работ на этапе подготовки строительства.

«Однако в большинстве случаев проекты редевелопмента территорий обладает высокой рентабельностью – подчеркивает советник генерального директор ФГИК «Размах» Алексей Фунтов. В среднем затраты на освобождение от старой застройки (с рекультивацией до 0,5 метров в глубину) 1 ГА промышленной территории  составляют 15-20 млн рублей. В свою очередь, если посчитать на примере жилой недвижимости, то на 1 ГА можно разместить до 20 тыс м2. Таким образом, простая арифметика скажет нам, что удорожание 1м2 строящегося жилья составит всего 750 рублей. С учетом того, что коммерческая стоимость таких участков, как правило, составляет порядка 8 000 руб на 1 квадратный метр улучшений, итоговая цена, которую платит инвестор, с учетом освобождения территории,  не превысит 9-10 т руб на метр создаваемой площади» - заключает эксперт.