Сносить или сохранять? Как выбрать стратегию развития территории

Полный, частичный или поверхностный демонтаж: порой выбрать оптимальный вариант стратегии развития территории и не потерять в сроках и бюджете оказывается достаточно сложно. Специалисты ФГИК «Размах», ввиду своего опыта часто выступающие в качестве консультантов по оценке возможностей редевелопмента промышленных площадок, рассказывают на какие моменты необходимо обратить внимание.

Возможности для оптимизации сроков и бюджета проекта нам дает информация об объекте. Невозможно просчитать все, основываясь только на архивных записях и проектных данных: ведь в случае работы с промышленными объектами советской постройки они очень редко предоставляют полную и достоверную информацию. Количество зданий, количество коммуникаций, уровень загрязнения изношенность конструкций – все это необходимо проанализировать при создании концепции развития территории наравне с маркетинговыми показателями. Сюрпризы в виде непредвиденных загрязнений могут оказаться и на совершенно «чистой» территории.

Ниже представлены наиболее типичные плюсы и минусы полного и частичного демонтажа (необходимо учитывать, однако, что есть индивидуальные особенности проектов, которые в данную схему не впишутся)

Полный демонтаж. В данном случае инвестор использует исключительно земельный участок, на котором располагалось здание, заново воссоздавая все конструкции и коммуникации под новое целевое назначение. К плюсам данного метода относятся: а) его меньшая сложность; б) в большинстве случаев меньшая стоимость; в) большой объем строительных отходов, которые можно использовать в новом строительстве; г) больше возможностей по увеличению пространства и этажности. К минусам данного метода относятся: а) сложнее процесс согласования; б) процесс предварительных изысканий, демонтажа, вывоза и переработки строительных отходов занимает более длительное время.

Частичный демонтаж. В данном случае демонтажу будут подвергнуты отдельные здания или отдельные конструктивные элементы постройки. В этом случае не всегда проводится изменение целевого назначения участка, а зачастую будущий проект проектируется в рамках существующего целевого назначения или с небольшими корректировками. В этом случае зачастую не проводится кардинальное изменение транспортных путей, подъездных дорог и коммуникаций. К плюсам этого вида демонтажа относится: а) более легкая процедура согласования, б) сохранение только конструктивной системы может принести прибыль порядка 25% от всей стоимости. в) сокращение сроков строительства. К минусам данного подхода при этом мы отнесем а) более дорогую стоимость; б) меньше возможностей для увеличения площади; в) острая зависимость от качества предварительного обследования конструкций; г) дополнительные затраты на усиление конструкций.